האם באמת כדאי לרכוש נכס בשנת 2023?

לפני שנענה על השאלה אנו נדבר קצת על מה היה לנו ב 15 החודשים האחרונים.
כאמור בנק ישראל העלה את הריבית 10 פעמים ברציפות מרמה של 0.1% לרמה של 4.75% משמע עליה של 4.65%!!!
כאמור ריבית הפריים מורכבת מעוגן (1.5%) בתוספת ריבית בנק ישראל(כיום 4.75%) משמע ריבית הפריים עומדת כיום על 6.25%!!!
חשוב להבין שריבית הפריים היא ריבית אשר משתנה 8 פעמים בשנה ע"י בנק ישראל וכאשר היא עולה או יורדת מסלול הפריים במשכנתא שלכם משתנה בהתאם.
כאשר ריבית בנק ישראל עולה כך גם הריביות והפקדונות במשק עולים
כאמור בשלב הנוכחי אנו אכן נמצאים בסוף גל העליות משום שהנגיד לא העלה את הריבית בשתי הפעימות האחרונות מה שאומר שמפה הריבית תתחיל במגמת ירידה (גם אם תהיה עוד עליה בעתיד עכב שערי מטבע היא תהיה מאוד מינורית).

מה השתנה בכלכלה שלנו בהעלאות הריבית?

מה שחשוב להבין שקרה לנו ב 15 החודשים האחרונים זה דבר קשה לכלכלה הישראלית מחד ומאידך מבורך לכלכלה הישראלית.
מכיוון שהנגיד העלה את הריבית בצורה כל כך חדה שרוכשי הנדל"ן פשוט עצרו את תהליך הרכישה וישבו על הגדר והדבר הוביל לעליות במחירי השכירויות ומצד היזמים נעשו הנחות גבוהות ותנאי תשלום נוחים לרכישת נכס מיד  ראשונה, דבר אשר הוריד גם את מחירי דירות היד שנייה ובכך נעשתה האטה מוחלטת בעליות המחירים המטורפות שהיו בשוק הנדל"ן בישראל.
כזכור לפני כן בעלי הנכסים היו אלו ששולטים בשוק מכיוון שכמעט על כל דירה למכירה היו מספר רוכשים, דבר אשר העלה את המחירים ב 20% ותוסיפו לכך את היזמים שהעלו את המחירים בעשרות אלפי שקלים מידי שבוע ובכך מחירי הנדל"ן בישראל עלו מהותית.
כיום המצב התהפך והרוכשים הם אלה ששולטים בשוק הנדל"ן בישראל הן בשוק היד ראשונה והן בשוק היד שנייה.
צריך להבין שמחירי הנדל"ן ביצעו תיקון כלפי מטה (ממש כמו מניה שעולה בעשרות אחוזים) מבחינת היזמים שנותנים מלא הטבות כגון: הנחות משמעותיות, פריסת תשלומים נוחה, הלוואות קבלן אשר משלמות את חלק מהריבית,שדרוגים וכו'.
הדבר גרם לכך שבעלי נכסים מיד שנייה ובמיוחד אלה שחייבים למכור הורידו גם הם את המחירים במאות אלפי שקלים ובאחוזים מדובר בירידות של 10%-15% ואף יותר.
השאלה הנשאלת היא לאן שוק הנדל"ן הולך?
התשובה לכך מאוד פשוטה מכיוון שאנו נמצאים בסוף עליות הריבית אנו גם נמצאים בסוף הורדת המחירים ולכן חשוב להבין שהריבית תתחיל לרדת כל מי שישב על הגדר יחזור לשוק ו"הכח" יחזור שוב לבעלי הנכסים וליזמים דבר שיעלה שוב את מחירי הנדל"ן.
שכן לא נשכח שאנו בחוסר של 45,000 יחידות דיור בשנה כאשר העלאת הריבית לא שינתה את מצוקת הדיור היא עדיין חיה ובועטת והסיבה הרוכשי הדירות יצאו כרגע מהשוק רק תגדיל את מצוקת הדיור.

אבל הריבית היום מאוד גבוהה לא חבל שנשלם סתם כסף?

הריבית אכן מאוד גבוהה אך חשוב להבין מה כדאי מבחינת עלות ותועלת שכן מחד הריבית גבוהה אך מחירי הנדל"ן נמוכים משמעותית, וכשהריבית תרד מחירי הנדל"ן יעלו משום שהקונים יחזרו לשוק ואז נשלם מאות אלפי שקלים יותר!!!

מאידך אל תשכחו עם יועץ משכנתא טוב תוכלו להוריד משמעותית את הריביות על התמהיל.
חשוב להבין שאפשר להנות מכל העולמות משום שמשכנתא תמיד ניתן למחזר ולהשיג בתנאים טובים יותר.

איך נהנים מכל העולמות?

מאוד פשוט, לא מחכים שהמחירים עוד ירדו מכיוון שזה לא יקרה, פשוט רוכשים היום נכס חדש או יד שנייה ובונים את המשכנתא לתקופה של 25-30 שנה עם כמה שיותר נקודות יציאה לשנה/שנתיים הקרובות כלומר עם כמה שיותר ריביות משתנות וכמה שפחות עמלות פירעון מוקדם שאחרת יכולות לבדן להסתכם בעשרות ומאות אלפי שקלים במצב של מחזור המשכנתא.
כלומר כאשר אנו רוכשים דירה חדשה מקבלן נוכל להתמקח ולקבל גם הנחות וגם תנאי תשלום נוחים כך שבכלל לא נצטרך לקחת משכנתא כיום וניקח את המשכנתא רק בעוד שנה/שנתיים שהפרויקט יסתיים והצפי של הריביות לרדת בתקופה הזו ובכך נהנה ממחירי נדל"ן יורדים שזה דבר נדיר במחוזותינו.
חשוב לציין שזו אפשרות מצוינת אך יש בה אלמנט של סיכון משום שאנו מתחייבים חוזית לשלם לקבלן כסף מכספי הבנק.
היכן הבעיה?
כיום אנו עובדים ויש ברשותנו אישור עקרוני למשכנתא, מישהו מבטיח שאכן נעבוד בעוד שנתיים?, מישהו מבטיח שנשאר באותה רמות הכנסה?, מישהו צביטח שבנק ישראל לא ישנה את יחס ההחזר או אחוזי המימון ללקיחת משכנתא?
העניין שאנו ניגשים לעסקה הגדולה ביותר בחיינו אנו רוצים כמה שיותר וודאות בחוסר וודאות, אנו רוצים גם מחירי נדל"ן נמוכים גם כמה שיותר הטבות מהקבלן, גם כמה לשלם כמה שפחות במשכנתא וכו'.

איך בכל זאת ניתן לגשר על הפערים ולגרום לוודאות מצד הבנק?

אנו נדאג לתנאי תשלום נוחים מהקבלן כגון 20/80 או 30/70 ובכך אנו נשלם עכשיו את ההון העצמי שלנו ושהפרויקט יהיה מוכן הבנק ישלים את החסר!!!
יוצא מצב שאנו נשלם עכשיו סכום קטן מכספי המשכנתא ונגרום לבטוחה שהבנק ישלים את השאר בקבלת המפתח (משמע ברגע שיצא כסף מהמשכנתא הבנק יהיה מחויב להשלים את העסקה בקבלת המפתח ולפי החוזה שנחתם עם הקבלן ללא בדיקה נוספת במצב העבודה וההכנסות שלנו) ולאחר שנקבל טופס 4 נמחזר את המשכנתא לריביות ותנאים טובים יותר.
לסיכום קיבלנו מחירי נדל"ן שירדו, קיבלנו הטבות, קיבלנו וודאות לעסקה וכמובן לא שילמנו את הריביות הגבוהות משמע הצלחנו לגרום למצב שאנו בחברת WIN קוראים לו WIN-WIN

עדיין מתלבטים?

הינכם מוזמנים להשאיר פרטים או להתקשר ולקבוע פגישת ייעוץ ללא עלות עם אחד היועצים שלנו שיבחן העסקה עבורכם